Entre el boom y la recesión. El 2022 terminará como un gran año para el mercado inmobiliario por haber batido registros tanto en precios como en cantidad de comprasventas, pero también será grabado por el inicio de un cambio de ciclo. La inflación desbocada y las medidas del Banco Central Europeo (BCE) para contenerla hicieron que el inmobiliario mostrara signos de refuerzo en esta segunda mitad del año. En datos concretos, el precio del ladrillo subió apenas un 0,1% durante el tercer trimestre; frente al 2,4% del trimestre anterior, según el Colegio de Registradores. Las comprasventas también muestran signos de ralentización: las operaciones registradas en septiembre no mostraron crecimiento frente a agosto, según el INE.

Lo que ocurrirá en 2023 todavía es incierto. Los especialistas del comparador inmobiliario HelpMyCash.com considerando que la evolución de los precios y las comprasventas surgieron de la evolución de los tipos de interés —el BCE volverá a subirlos en diciembre por cuarta vez este año— y del éxito que tenga esta medida en la contención de la inflación. Así y todo, anticipe que la cantidad de transacciones caerá con toda probabilidad y que el precio de la vivienda bajará en términos reales, es decir, podría contraerse o aumentar ligeramente, pero no al ritmo de la inflación. ¿Cuáles son las causas de estas predicciones?

Dificultad para conseguir credito

Hipotecas mas caras y condiciones estrictas

El euríbor —indicador por excelencia de los intereses hipotecarios— empezó el año con un valor de -0,477%. Diez meses después, su cotización media alcanzó el 2,629% y se espera que cierre este año en torno al 3%. Este repunte se traduce en un incremento notable de los costes de las hipotecas. Y eso no es todo: las distintas subidas de tipos de interés llevadas a cabo por el BCE, que es la causa del incremento del euríbor, pretende contener la inflación, que todavía sigue desbocada y reduce la capacidad de ahorro de las familias.

“Las hipotecas más caras y la erosión del bolsillo de las familias que causa la inflación hacen que menos españoles puedan acceder a un préstamo hipotecario. Además, en este contexto de incertidumbre, los bancos comienzan a soportar los requisitos para conceder hipotecas”, afirman desde HelpMyCash. Y añade que, en consecuencia, una parte de la población ya no puede comprar vivienda, por lo que se reduce la demanda, y quienes sí pueden tender a hacer ofertas de compra más bajas para compensar los intereses de los préstamos. Esto, a priori, tiende a reducir los precios. Pero hay otras circunstancias que se deben tener en cuenta.

oferta y demanda

Los propietarios no quieren bajar los precios

Aunque el mercado fuerce los precios a la baja, la mayoría de los propietarios españoles prefiere conservar la propiedad antes que venderla por un valor inferior al esperado. Por esto, se espera un desplome notable de la cantidad de transacciones para 2023 y una contracción moderada de los precios. Asimismo, los especialistas de HelpMyCash anticipan que se alargará el tiempo medio de venta, a menos que los propietarios adapten los precios a las condiciones de mercado.

“Si un vendedor tiene una intención real de vender, lo mejor es salir al mercado por un precio acorde. Aconsejamos consultar con al menos tres profesionales para que lleven a cabo una valoración de la vivienda”, explican desde HelpMyCash. Y añade que si, por el contrario, el propietario está dispuesto a esperar, “puede probar el mercado publicando la vivienda al precio deseado, pero sabiendo de antemano que es muy probable que la venta se demore”.

incremento de costos

El problema de la obra nueva

Además de la inflación, la invasión rusa en Ucrania produjo un incremento en los costes de construcción que llevó a muchas promotoras a ralentizar y suspender sus obras. Hasta ahora, el mercado se caracterizó por el exceso de demanda frente a una oferta escasa. Y si bien el encarecimiento de las hipotecas tiende a reducir la demanda de vivienda, se debe tener en cuenta que la falta de vivienda nueva tiende a reducir también la oferta. Esto explica por qué no se espera una bajada abrupta de los precios para 2023.

“Creemos que la evolución del mercado inmobiliario de cara al año que viene todavía está incierta. En definitiva, esta llegó de las decisiones que sigan tomando el BCE y del éxito o no de sus medidas en la contención de la explosión”, concluyen los expertos.

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